Son aylarda konuta olan talebin azalmasıyla birlikte konut satış fiyatlarının reel olarak düştüğü gözlemleniyor.
TCMB'nin son verilerine göre, Konut Fiyat Endeksi Mart 2024'te aylık %1,2 ve yıllık %52 arttı. Mart ayı enflasyon verisi ise aylık %3,16, yıllık %68,5 olarak açıklandı.
Bu verilere göre konut fiyatlarındaki artış, enflasyon oranının 16,5 puan altında kaldı.
Mart ayında Konut Fiyat Endeksi yıllık bazda İstanbul'da %40,4, Ankara'da %63,9, İzmir'de %49,5 arttı. İstanbul'da reel fiyatlardaki düşüş dikkat çekti.
Reel fiyatlardaki düşüş, birçok endeks ve veriye yansıdı
Konut fiyatlarındaki reel düşüş, sektördeki önde gelen araştırmalar ve firmaların verilerine de yansıdı.
Araştırmalara göre, reel fiyatlardaki yıllık düşüş oranı ülke genelinde %16,3'e ulaştı. Üç büyük ilde de reel fiyatlarda gerileme yaşandı.
Cari fiyatlardaki değişim oranı da azalmaya devam etti. Cari fiyatlarda yıllık değişim oranı nisanda bir önceki aya göre 2,7 puan azalarak %42,1'e geriledi. Konut talebi endeksi de %6 düştü.
Düşüş yeni yılda hızlandı
Veri analiz şirketlerinden alınan bilgilere göre, son bir yılda konut fiyatlarındaki artış %54 oldu. Son açıklanan enflasyon verisinin %69,8 olduğu düşünüldüğünde reel fiyatlardaki düşüş %15,8 olarak gerçekleşti.
Yılın ilk 4 ayında (1 Ocak-30 Nisan) konut satış fiyatlarındaki artış oranı %9 oldu. Bu dönemdeki enflasyon oranının %18,72 olduğu göz önüne alındığında konut satış fiyatlarındaki reel düşüşün yeni yılda hızlandığı görülüyor.
Yıl başından bu yana konut fiyatlarının en çok arttığı iller Karaman, Afyonkarahisar, Aydın, Niğde ve Nevşehir olurken, en düşük artış Malatya, Diyarbakır, Şanlıurfa, Adıyaman ve Tekirdağ'da kaydedildi.
Görkem Öğüt, gayrimenkulde krediye erişimin zorlaşması nedeniyle nakit gücünün hakim olduğu bir dönemden geçildiğini belirterek, bu süreçte pazarlık paylarının önemli ölçüde arttığını söyledi.
Bu baskının özellikle yüksek segmentteki konutlarda fiyatları aşağı çektiğini ifade eden Öğüt, şunları ekledi:
"Ancak konut fiyat artış hızındaki reel düşüşün nominal değerlere yansıması beklenenden daha uzun sürebilir. Bu şekilde devam ederse, 2 yıl içinde sadece reel değil, nominal düşüşlerden de bahsedebiliriz. Konut fiyatlarındaki artış devam ediyor ancak artış oranının enflasyonun altında kaldığı birçok bölge var. Bu da genel anlamda değer kaybı demek. Örneğin konutların daha hızlı satıldığı Esenyurt gibi bölgelerde bu fiyat düşüşünü daha belirgin görüyoruz. Ayrıca, 2022'nin Ağustos ayında hızlı bir yükseliş yaşayan Antalya ve diğer sahil kentlerinde de fiyat artış hızı yavaşlayarak reel olarak düşmeye başladı."
Öğüt, kiralık konut piyasasında da benzer bir durum gözlemlendiğini belirterek, kiralık konut fiyatlarındaki son bir yıllık reel düşüşün %8 olduğunu sözlerine ekledi.
"Şu anda alıcının eli güçlü"
İstanbul Ticaret Odası (İTO) Gayrimenkul Hizmetleri Meslek Komitesi Başkanı Hakan Akdoğan da konut satış fiyatlarında reel düşüş yaşandığını ancak nominal artışın sürdüğünü söyledi.
Akdoğan, "Nominal fiyatlardaki artış eski hızında değil. Satış fiyatı üzerinden doğrudan indirim yapanların olduğunu görüyoruz. Şu anda alıcının eli güçlü çünkü herkes satmak istiyor. Bir gayrimenkul pazarda daha uzun süre kalıyor, satış süreleri uzadı. Pazarlık süreçleri alıcı lehine değişti. Pazarlık fiyatında %10-15 marjlar olabiliyor. Şu anda yatırım için değil, oturum amaçlı alım talebi yoğunlaşmış durumda" şeklinde konuştu.
"Konut almak için doğru zaman olduğunu düşünüyorum"
Gayrimenkul Pazarlama ve Satış Profesyonelleri Derneği (GAPAS) Yönetim Kurulu Başkanı İsmail Özcan, konut maliyetlerinde artışın sürdüğünü ancak satış fiyatlarındaki artış hızının azaldığını söyledi.
Şirketlerin konut fiyatlarındaki güncellemeleri artık daha uzun süreli yaptığını belirten Özcan, "Piyasa daraldı, yabancı talebi azaldı ve krediler kısıtlandı. Bu da iç satışları olumsuz etkilediği için pazarlıkla satış fiyatını düşürmek mümkün oluyor. Şu an almak için doğru zaman olduğunu düşünüyorum" ifadelerini kullandı.
Özcan, satışların yavaşlaması ve yüksek maliyetler nedeniyle üretimde de gerileme olduğunu vurgulayarak, "Bu durum özellikle kiralık konut arzında ciddi sorunlara yol açabilir. TOKİ ve Emlak Konut'un yanı sıra Kiptaş gibi belediyelerin ilgili iştiraklerinin kiralık konut üretimine ağırlık vermesi şart" dedi.
