Gayrimenkul hukuku uzmanlarının değerlendirmeleri şöyle:
"Mal sahibi ve kiracı arasında başlayan yeni dönem kira bedeli artışı konusunda taraflar uzlaşmış ve bu konuda kendi aralarında yenileme sözleşmesi, ek protokol veya yazılı bir belge oluşturmuş ise artık bu yeni dönem kira bedelinin belirlendiği anlamına gelecektir. Bu noktada kiracının geriye dönük olarak yüzde 25 üzerinde yapmış olduğu bu artış bedellerini talep etme hakkı olmadığını düşünüyorum.
Eğer kiracı evini kaybetme riski ile karşı karşıya kaldığı için bu artışı kabul etmek zorunda kalmış ve yazılı bir belge, ek protokol veya yenileme sözleşmesi kapsamında herhangi bir kabul beyanında bulunmadan ev sahibinin bu talebine uygun davranıp kira bedelini ödemişse, bu durumda geriye dönük olarak bu fazlaya dair ödediği kira bedellerini talep etme hakkına sahip olabilecektir.
Bu konuda emsal olarak gösterilen Yargıtay kararına konu olan olayda, kiracının bu fazlaya ilişkin bedelleri ‘ihtirazi kayıtla’ ödediği görülmektedir. Bu noktada hukukun kabul ettiği ‘kötü niyete tabi’ olmamak için de bu bedellerin banka dekontlarına ‘fazlaya ilişkin haklarım saklı kalmak kaydı ile ödüyorum’ şeklinde bir kayıt düşülmesini tavsiye ediyorum."
AVUKAT ALİ YÜKSEL: ‘FAZLA ZAM GEÇERSİZ’
"Yasada belirtilen yüzde 25 üst sınır enflasyon ve rayicin oldukça altında kaldığı için kamuda tartışmalara neden oldu. Tartışmanın bir parçası mülk sahibinin baskısıyla ya da onayı olmadan kanuna uymaması durumunda ne olacağı üzerindeydi. Bu durumda yasanın geçici 4. maddesi ‘Bu oranları geçen şekilde yapılan anlaşmalar, fazla miktar yönünden geçersizdir’ şeklinde açık bir yasak getirdi. Taraflara seçme hakkı vermedi. Yasa, kamu düzeni açısından bir konu olan kira artışında fazla artışı geçersiz saymıştır. Bu dönemde yeni yapılan bir anlaşmada daha yüksek bir oran konulursa, o da aynı şekilde geçersizdir.
Yasanın açıkça yasakladığı bir borçun ödenmesi gerekmediği gibi, ödense bile iade alınabilir. Burada taraflar anlaşsa da yasanın amir hükmünü geçersiz kılamazlar. Böylece bu hükme aykırı anlaşma, sözleşme, ek protokol veya kabuller tamamen geçersizdir. Burada fazla kira ödemiş kişiler kira sözleşmesi sürerken veya sona erdikten sonra bir yıl içinde haksız zenginleşme kurallarına göre iade yani talep davası açacaklardır. Bu süreçte yasal faiz işleyecektir. Ancak önce arabulucuya başvurulmalıdır."
AVUKAT ÇİĞDEM KEZER: ‘İYİ NİYETLİ DEĞİL’
"Yüzde 25 artış oranı aşılarak yapılan anlaşmalar, fazla miktar açısından geçersiz olsa da benim hukuki görüşüm, Yargıtay’ın ileriki dönemlerde yüzde 25 artış oranının üzerinde yapılan ilave zammın kiracı tarafından talep edildiği durumda iadesine karar vermemek yönünde bir karar almasının adil olacağı yönündedir. Çünkü kiracı bu farkı kendi isteğiyle ev sahibine ödemiştir, ödediği fazla bedelin ileride geri alınmasını istemek kiracının iyi niyetli olmadığını gösterir.
Mevcut enflasyon ortamında mal sahipleri ile olan ilişkileri tamamen koparmamak ve sürekli olarak tahliye tehdidi altında olmamak isteyen kiracıların çoğu yasal artış oranının üzerinde bir artış oranıyla kira kontratlarını sürdürdüler ve özellikle 2. yılda geçici düzenlemeyle yüzde 25 artış sınırı maalesef uygulanmadı. Zaten ilk yıl yapılan bu düzenleme yerindeyken, ikinci yıl da devam etmesi mal sahiplerini oldukça mağdur etmişti. Bütün bu nedenlerle temmuz sonrasında yüzde 25 artış sınırlamasının devam etmemesini umarken, Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından çalışmaların devam ettiğini bildiğimiz ‘bölgesel kira rayici’ uygulamasının detaylandırılarak hayata geçmesinin doğru olacağını düşünüyorum."
