Son iki yıldır konut kiraları ve yıllık zam oranları, vatandaşların en büyük sorunlarından biri haline geldi. Daha önce 12 aylık TÜFE ortalamasına göre belirlenen konut kira zamları, yüksek enflasyon döneminde sabitlenmiş ve kiracıları korumak amacıyla yüzde 25 zam sınırı getirilmişti.
Bu uygulama, temmuz ayı itibarıyla sona eriyor. Yarın itibarıyla konut kira zammında Temmuz 2024 itibarıyla yeniden 12 aylık TÜFE ortalaması üst sınır olacak.
Haziran 2022’de Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici madde ile konut kiralarında yüzde 25 üst sınır getiren uygulama, 2 Temmuz itibarıyla sona erecek. Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek, mayısta yaptığı bir TV programında, bu uygulamanın belirli bir süre için yapıldığını ve devam etmesi yönünde bir çalışma olmadığını belirtmişti.
Haziran ayı enflasyonu açıklandığında ortaya çıkacak 12 aylık ortalama, konut kiraları için yeniden zam oranının üst sınırı olacak. Haziran enflasyonu 3 Temmuz’da açıklanacak. Normal koşullarda kira artışlarında baz alınan 12 aylık ortalama veri ile yapılan zam oranı, haziranda yüzde 62.51 seviyesinde gerçekleşmişti.
TÜRKİYE GENELİNDE ARTIŞ YÜZDE 265
Endeksa'nın yaptığı piyasa araştırmasına göre, temmuz ayı itibarıyla sona erecek kira zam sınırlamasının etkileri değerlendirildiğinde, son iki yılda Türkiye genelindeki kiralık evlerin değeri nominal olarak yüzde 265 arttı. Enflasyondan arındırılmış artış ise yüzde 50 civarında. Endeksa Genel Müdürü Görkem Öğüt, düzenlemenin kaldırılmasının sektörü olumlu yönde etkileyeceğini ve piyasanın denge bulacağını belirtiyor. İstanbul’da ortalama kira seviyesi 20 bin lira, Ankara’da 17 bin lira, İzmir’de ise 19 bin lira oldu.
TARTIŞMALAR VE DAVALAR ARTTI
Son iki yılda konut kiralarındaki yüzde 25 zam sınırı, pek çok tartışma ve anlaşmazlığa neden oldu. Emlakçıların ifadelerine göre, bu düzenleme yüzde 80-85 oranında uygulanamadı. 2023 boyunca kiralarda zam oranı yüzde 300’ü bile aştı ve en az iki katına çıkan artışlar yaşandı. İstanbul genelinde kira ortalaması 19 bin lirayı aştı.
Yükselen kiralar karşısında ev sahipleri yüzde 25 zammı ‘haksız’ bir sınır olarak gördü. Tek ev kirasıyla geçinen ev sahipleri de, enflasyonist ortamda zor günler yaşadıklarını ifade etti.
Bu anlaşmazlıklar ev sahibi ile kiracı arasındaki davaları artırdı. Mahkemelerdeki yükü azaltmak için 1 Eylül itibarıyla ev sahibi ve kiracılar arasındaki davalarda arabulucu zorunlu hale getirildi.
Kirada ve gayrimenkul satış fiyatında dengenin sağlanması için çeşitli çalışmalar sürüyor. İkiden fazla evi olanlara daha yüksek vergi uygulanması ve kira geliri üzerinden stopaj tipi vergiler alınması gibi öneriler kamuoyunda tartışılıyor.
EN AZ YARI YARIYA ARTIŞ
Mayıs itibarıyla 12 aylık TÜFE ortalaması yüzde 62 seviyesini aşıyor. Bu hesaba göre yapılacak bir kira zammı, 20 bin lira kirası olan biri için 12 bin lira zam anlamına geliyor. Haziran enflasyonuyla birlikte kiracıları en az yarı yarıya bir kira artışı bekliyor.
MERAK EDİLENLER VE ÖNEMLİ NOKTALAR
Konut kira artışı düzenlemesi hakkında merak edilen soruları Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz yanıtladı...
1- Konut kirasında yüzde 25 zam sınırı uygulaması hangi dönemi kapsıyor? 8 Haziran 2022’de başlayan kira tavan sınırı uygulaması 2 Temmuz itibarıyla sona eriyor.
2- Temmuzda kira zammı nasıl hesaplanacak? Yeniden 8 Haziran 2022 öncesine döneceğiz; kira sözleşmelerinde yenileme dönemi gelenler bir önceki ayın TÜFE 12 aylık ortalaması kapsamında zammı yapacak.
3- TÜFE ortalaması üzerinde bir artış talep edilebilir mi? Hukukumuzda kira sözleşmelerinde TÜFE 12 aylık ortalamasının üzerinde yazılan artış şartları geçersizdir. Temel artış oranı kiracı için TÜFE 12 aylık ortalamasıdır.
4- Temmuz ayı öncesinde kirasına zam yapan kiracıların durumu ne olacak? Örneğin, nisan ayında yenilenen sözleşme ve yapılan zam için yüzde 25 sınırı uygulandı. Ev sahibi yeni bir zam için nisan 2025’i bekleyecek.
5- 2 Temmuz öncesinde artış yapan kiracılardan 2 Temmuz sonrasında ek zam talep edilebilir mi? 2 Temmuz öncesinde yapılan kira artışları yüzde 25 olarak kalan kiracılardan, 2 Temmuz sonrasında ek bir zam talep edilemez. Bu kiracılar, bir sonraki yıl yenileme döneminde TÜFE 12 aylık ortalaması kapsamında zam yapacak.
6- Sözleşmelerde sabit bir kira oranı belirlenebilir mi? Konut kira zammı için 12 aylık TÜFE ortalaması üst sınırdır. Bunu aşmayan bir oran belirlenebilir ancak bunu aşacak bir talep geçersizdir.
7- Dava süreci devam edenlerin zam uygulaması nasıl olacak? Ev sahipleri ile kiracılar arasındaki dava ve arabulucu süreçleri devam ediyor. Bu durumdaki kiracılar zam dönemi geldiğinde mevcut oranı uygulayacak.
8- Ev sahibi hangi koşulda kirayı artırmayı talep edebilir? Ev sahipleri, kira sözleşmesi 5. yılını tamamlayana kadar bu oran üzerinde bir artış talep edemez. 5. yıl tamamlandıktan sonra kira tespit davası açma hakkı vardır.
9- Kira anlaşmazlıklarını nasıl bir süreç bekliyor? Kira anlaşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurma zorunluluğu 1 Eylül 2023’te başladı. İlamsız icra yoluyla tahliye hariç, kira anlaşmazlıklarından kaynaklı tüm ihtilaflar için önce arabulucuya başvurulacak; anlaşma sağlanmazsa dava açılabilecek.
10- İş yeri kiralarında uygulama nasıl olacak? İş yerleri için kirada bir sınır uygulaması yapılmadı. Eskiden olduğu gibi TÜFE ortalamasına göre kira zammı devam ediyor.
